|
■什么是个人住房公积金贷款？
个人住房公积金贷款，是政策性的住房公积金所发放的委托贷款，指缴存住房公积金的职工，在本市城镇购买，建造、翻建、大修自住住房时，以其所拥有的产权住房为抵押物，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房公积金贷款。
■贷款有几种担保方式？
借款人须提供以下方式之一作为贷款的担保，没有担保的，不予贷款。
1、抵押加一般保证
2、抵押加购房综合险
3、质押担保
4、连带责任保证
■ 什么是抵押加一般保证？
抵押加一般保证是贷款的一种常用担保方式，即借款人用所购住房作为抵押物（或由借款人或第三人用其拥有产权的住房作为抵押物），同时提供第三人一般保证担保。此种担保方式下，保证人需承担一般保证责任，即在依法对抵押物进行处分后，借款人仍不能清偿全部债务时，由保证人为借款人偿还所欠的剩余贷款本息、罚息及相关费用。采用此种担保方式时，抵押房屋须购买房屋财产保险，投保额必须不低于贷款金额。一般责任保证的保证人为借款人所在单位，也可以是愿意为借款人担保且有代为偿还能力的单位。
■ 什么是抵押加购房综合险？
抵押加购房综合险也是贷款的一种常用担保方式，即在借款人提供抵押担保的同时，购买购房综合险。此种方式可以不要保证人。其中抵押物的规定同第八条，购房综合险是向指定保险公司购买的一种综合险种，包括房屋保险与购房贷款保险两部分，须按照两部分的费率计算所须交纳的保险费。当借款人无力偿还贷款时，在保险责任内可由保险公司赔付，保险责任外的，由贷款人依法处分抵押物还款。
■ 什么是质押担保？
质押担保是贷款的一种担保方式，即借款人可以用银行存款单、债券等权利凭证作为质物交贷款银行保管，当借款人不能还款时，贷款银行依法处分质物偿还贷款本息、罚息及费用。目前对质物有较严格的要求，仅限于银行存款单、国家债券、国有银行发行的金融债券及银行汇票、银行本票。且银行存款单必须是此项贷款经办银行的存单，且银行承诺免挂失；凭证式国债仅限于此项贷款经办银行代理发行并兑付的国债。
■什么是连带责任保证？
连带责任保证是贷款的一种担保方式，即由保证人为借款人贷款提供连带责任保证。此种担保方式下，借款人无须提供抵押物，但保证人须对借款人债务承担连带责任，即一旦借款人没有按照借款合同的规定按时还款，贷款银行可以要求保证人为借款人偿还所欠的所有贷款本息、罚息及相关费用。连带责任保证对保证人要求比一般保证严格，且仅限于5年期以下贷款
■什么是补充公积金？
由于一部分企业效益较好，7%的公积金缴存额度已无法适应这些企业职工的需求，但社会普遍调整公积金缴存额度存在难度，加上企业也愿意做为职工增加这部分福利，故本市有关部门去年下半年开始实施补充公积金制度。根据《补充公积金暂行办法》，除政府机关和全额财政拨款单位外，其它自收自支、效益较好的企事业单位，都可在完成法定公积金缴存比例后，再增加缴存比例，缴存方式同样是个人出多少，企业出多少。
申请补充公积金贷款的，不单独签订补充住房公积金贷款合同，而是在住房公积金贷款合同中，增加补充住房公积金贷款金额。据悉，最近有关已支取的公积金缴存余额复交的规定，又有新的变化。新规定明确，只有去今年7至10月支取余额的市民可复交，复交截止日期提前到11月底。
公积金还贷须提供的材料
1、由单位盖章的《住房公积金提取证明》
2、由提取人填写的《公积金（补充）提取申请书》
3、提取人及委托人身份证、户口簿或关系证明
4、借款合同或原还款凭证
一、借款人向担保公司提供相关资料证明：夫妻双方（若有共同还贷人，还需提供参与还贷人）的身份证、户口薄等原件及复印件3份；借款人的婚姻状况证明及复印件3份；夫妇双方（参与还贷人）的月收入证明原件及复印件一份；占房价40%或以上的自筹资金证明交存到房地产交易中心或售房单位出具的收据原件及复印件两份；购房合同原件和复印件2份；
二、申请组合贷款的借款人（含其配偶），须由单位提供单位公积金账号及本人（含其配偶）公积金月缴额（单位在《个人住房置业担保贷款申请呈报表上填写并盖章。）；
三、确定拟贷款额度，由贷款银行、城市房改资金管理中心、担保公司进行审批；
四、审批通过后签订相关合同，办理有关手续。银行发放贷款。借款人按期还本付息。
个人住房公积金借款合同
货款种类：__________________________合同编号：_________
借 款 人：__________________________电 话：_________
住 址：__________________________邮政编码：_________
货款银行：__________________________电 话：_________
法定代表人： _______________________传 真：_________
地 址：__________________________邮政编码：_________
借款人即抵押人（以下简称甲方）：
贷款人即抵押权人（以下简称乙方）：
保证人即售房单位（以下简称丙方）：
甲方因购买或建造或翻建或大修自有自住住房，根据XX市公积金管理中心和《职工住房抵押贷款办法》规定，向乙方申请借款，愿意以所购买或建修的住房作为抵押。乙方经审查同意发放贷款。在抵押住房的房地产权证交乙方收押之前，丙方愿意为甲方提供保证。为明确各自的权利和义务，甲，乙，丙三方遵照有关法律规定，经协商一致，订立本合同，共同遵守执行。
第一条 借款金额
甲方向乙方借款人民币（大写）_________________________元。
第二条 借款用途
甲方借款用于购买，建造，翻建，大修座落于_____区（县）____街道（镇）_____路（村）_____弄_____号_____室的住房。
第三条 借款期限
借款合同期限从_____年____月____日至____年____月___日止。
第四条 贷款利率
贷款利率按签订本合同时公布的利率确定年利率为___%（月利率___%）。在借款期限内利率变更，按中国人民银行规定办理。
第五条 存入自筹资金
甲方应在本合同签订后，在乙方开立活期储蓄存款户（储蓄卡帐户），将自酬资金存入备用。如需动用甲方本人，同户成员，非同户配偶和非同户血亲公积金抵充自酬资金的，需提供当事人书面同意的证明，交乙方办理划款手续。甲方已将自筹资金支付给售房单位作首期房贷并有收据的可免存。
第六条 贷款拨付
向售房单位购买住房或通过房地产交易市场购买私房的甲方在此不可撤销地授权乙方，在办理住房抵押登记获得认同（乙方确定）之日起的五个营业日内将贷款金额连同存入的自筹资金全数以甲方购房款的名义转入售房单位或房地产交易市场在银行开立的帐户。
甲方建造，翻建，大修自住住房的，在本合同生效后自筹资金用完或将要用完时，有乙方主动将贷款资金划入甲方在乙方开立的活期储蓄存款户储蓄卡帐户）按工程进度支用。
第七条 贷款偿还
贷款本金和利息，采用按月等额还款方式。
贷款从发放的次月起按月还本付息。根据等额还款的计算公式计算每月等额还贷款本息，去零进元确定每月还本息额，最后一次本息接清。
(1)第一期（合同签订时）每月还本息额为：人民币（大写）--万--仟--百--拾--元整。
(2)第二期至以后各期每月还本息额根据当年银行公布的个人住房公积金贷款利率计算，以乙方书面通知为准，同时变动分期每月还本息额。
甲方需动同本人，同户成员，非同住配偶和直系血亲公积金用于偿还贷款本息的，可在每年的----月份办理一次，手续与本合同第五条公积金抵充自筹资金相同。
储蓄卡，信用卡还款
甲方必须办理中国建设银行上海市分行储蓄卡，信用卡，委托乙方以自动转帐方式还本付息的足额款项，存入储蓄卡帐户或信用卡帐户，保证乙方能够实施转帐还款。
当因甲方原因造成用卡还款失败时，甲方必须持现金到原贷款经办行还款。
甲方提前将未到期贷款本金全部还清，乙方不计收提前还款手费，也不退回按原合同利率收取的贷款利息。
第八条 贷款担保
本合同项下甲方购买的住房由丙方提供阶段性保证。在未将房地产权证交乙方收押前，如发生借款人违约连续三个月拖欠贷款本息，罚息及相关费用，丙方须在接到乙方发出《履行保证责任通知书》后的十日内负责代为清偿。保证期限从贷款发生之日起，至乙方取得房地产权证收押之日为止。
保证期间，借款合同的甲，乙方协议变更借款合同内容，应事先征得丙方的书面同意。
本合同项下甲方购买，建造，翻建，大修的住房作为借款的抵押担保，由甲，乙方另行签订《住房抵押合同》。甲方购买期房的，应将购房预售合同交乙方保管。
第九条 合同公证
甲，乙，丙三方自本合同签订之日起的十日内，向公证机关办理本合同和甲，乙方签订的住房抵押合同公证。
第十条 合同的变更和解除
本合同生效后，任何一方不得擅自变更和解除本合同。
甲方如将本合同项下的权利，义务转让给第三方，应符合有关规定，并应事先经一方书面同意（如在保证期间应征得丙方同意），其转让行为在受让方和乙方重新签订借款合同后生效。
第十一条 甲，乙双方的权利和义务
甲方有权要求乙方按合同约定发放贷款；
甲方应在合同约定的期限内向乙方归还全部贷款本息；
甲方必须按约定用途使用乙方贷款，未经乙方书面同意，甲方不得将乙方贷款挪作他用。
乙方应按合同规定期限及时发放贷款。
第十二条 违约责任
甲方在执行本合同期间，未按月偿还贷款本息为逾期贷款，乙方按规定对其欠款每____天计收万分之_____的罚息；并由甲方在活期储蓄或储蓄卡帐户内存入一个月的贷款数，保证按时归还乙方贷款。
甲方如连续六个月未偿还贷款本息和相关费用，或被发现申请贷款时提供资料不实以及未经已防书面同意擅自将抵押住房出租，出售，交换，赠与等方式处分抵押住房的，乙方有权提前收回贷款本息，直至处分抵押住房，如不足以偿还欠款的没有继续向甲方追偿欠款的权利。
甲方未将乙方贷款按合同约定使用而挪作他用，对挪用部分按规定每天计收万分之十二的罚金。
第十三条 本合同争议解决方式
在履行本合同过程中发生争议时，可以通过协商解决，协商不成，可以向乙方所在的人民法院起诉。在协商或诉讼期间，本合同不涉及争议部分的条款，仍须履行。
第十四条 其他约定事项(略)
第十五条 本合同自甲，乙，丙三方签订后生效，丙方保证责任至甲方所购商品房的《房地产权证》和《房地产其他权证证明》交乙方执管后终止。甲，乙双方承担责任至合同项下贷款本息和相关费用全部清偿完毕后终止。
第十六条 本合同正本一式五份，甲，乙，丙各执一份，公证机关，房地产登记机构个执一份，副本按需确定，其中：送城市公积金管理中心一份。
甲方：（私章） 乙方：（私章） 丙方：（公章）
（签字） 法定代表人（签章） 法定代表人（签章）（或其授权代理人）
--年--月--日 --年--月--日 --年--月--日
公积金还贷特殊情况的处理
1、借款人发生购房贷款逾期的，其提取住房公积金存储余额归还购房贷款本息时，应先归还逾期部分。
2、借款人要求一次性全部提前偿还住房公积金贷款本息的，其提取住房公积金存储余额归还购房贷款本息不受时间限制。
公积金贷款商业贷款有区别
住房公积金管理机构制定的"个人住房担保委托贷款办法"和中国人民银行等金融机构颁布实施的"个人住房贷款管理办法，"这两种贷款方式虽然都是为人们在购房中缺少资金而发放的贷款，但两者又有所不同，具体区别在于：（1）贷款对象有所不同。住房公积金管理机构发放的住房抵押贷款的对象是，住房公积金的交存人和汇交单位的离退休职工，其贷款的对象是特定的；而一般的金融机构发放的住房抵押贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人，即不限于住房公积金的交存人和离退休职工，也就是说其对象的范围大于前者。（2）贷款额度有所不同。一般的金融机构发放的住房抵押贷款的最高贷款额不得超过购房款的70%；住房公积金管理机构发放的住房抵押贷款的最高款额各地的标准不太一样，如北京市规定市场价房最高贷款额度为购买住房评估价值的70%。（3）贷款期限不同。一般金融机构发放住房抵押贷款的期限最长为20年，而住房公积金管理机构发放的住房抵押贷款的期限一般要长一些，贷款的期限最长不得超过25年。（4）贷款利率不同。一般来说，金融机构发放的住房抵押贷款的利率要高于住房公积金机构发放的住房抵押贷款的利率。
从以上分析可以看出，住房公积金管理机构发放的抵押贷款比一般金融机构发放的住房抵押贷款额度要高，期限要长，利率要低，因此，它是一种很优惠的贷款形式。同时，住房公积金管理机构也对贷款的对象进行了限制，只限于住房公积金的交存人和离退休职工。
■公积金贷款已有新规定，你能贷多少？
现在计算自己的贷款额度变得很简单，看一看你公积金帐户里有多少钱，然后乘以10就可以了。公积金管理中心最近下达的文件规定，个人住房公积金购房贷款额度以借款人住房公积金储存余额的10倍为计算依据。但个人住房公积金购房贷款每户的最高限额仍然为10万元。
另外，个人住房公积金购房贷款的首期付款额不低于房价总额的20%；按职工工资计算个人住房公积金购房贷款额度的比例为40%。比如说，你的月收入为1000元，你选择的贷款年限为10年，你公积金的可贷款额度就是1000×40%×12×10＝48000元。几个条件并行，选择最低数为你的可贷款额度。如果想增加贷款额度，可以增加贷款年限，比如说选择20年期。
交补充公积金者可多贷些。补充公积金贷款实行"存一贷二"原则，即补充住房公积金贷款金额为补充住房公积金缴存余额的一倍。不过，补充住房公积金贷款金额最高限额为3万，即有补充公积金者的个人住房公积金贷款的上限是13万元。
公积金购房贷款条件较以往严格。贷款人最基本的条件是，必须累计缴存公积金达2年，而且申请贷款前6个月为正常缴存。另外，增加了这一条规定：职工在提出住房公积金借款申请时，本人及其配偶、同户成员没有住房公积金还款债务。
此外，个人公积金存款余额将不能被提取出来抵冲住房的首付款。
公积金管理中心贷款处张一青处长说，新办法强调了权利与义务的一致，使低存低贷的公积金贷款进一步向低收入人群倾斜。据此，公积金贷款的拥塞现象有望消除。
据预计，今年上海全年的住房公积金个人购房贷款的规模为75亿元左右。据透露，第四季度，有关部门已安排了20亿元的公积金贷款额度，满足广大职工的购房需要。据称，如果以后再出现个人住房公积金贷款堵塞的现象，有关部门将通过商业贴息的方法解决。
|